元サラリーマン28歳マロニエが
１年半前から不動産投資を
はじめてみた。
簡単にこういうものですよとわかるように
まとめてみました。
目次
◆不動産投資とは？
簡単にいうとアパートマンションを購入して人に
貸し出し家賃を利益として頂く投資です。
さらに究極の簡単な説明をすると大家さんになる。
皆さんも賃貸物件に住んだことがあると思います。
毎月々お家賃を支払っていると思いますが
そのお金を大家さんが頂いています。
一棟マンション
👆👆👆
こーゆうマンションを買って
みんなに貸して、お家賃いただこう(^^♪
これが不動産投資の根本となる部分です！
◆不動産投資の利益の仕組みは2パターンのみ！
- 家賃収入（インカムゲイン） 分かりやすく言うと毎月収入
- 売却利益（キャピタルゲイン） 分かりやすく言うと単発収入
はい！この２つのみです！
インカムゲイン、キャピタルゲインという言葉は
覚えておいたほうがいいかもですね！
まずは、、、
１．家賃収入
について超絶簡単に説明します!(^^)!
不動産の物件は高額な買い物になることが多いので
一般的には銀行等から融資（借入）を引いて運用する人が大多数です。
一般にいう借金です。(笑)
ざっくり説明すると、、、
お家賃－融資金額＝利益
簡単ですよね。
では、現金一括でアパート買っちゃいました！みたいな人
お家賃＝利益
ここではかなり諸々端折りまくっていますが、
簡単に考えるとこれだけです！
これが不動産投資の定番インカムゲインです。
毎月お金が入ってくる仕組みです！
いわゆる不労所得（資産所得）と言われています。
とてもいいですよね!(^^)!
２．売却利益
次は売却利益について超絶簡単に説明しますよ！！！！！
例えば金額5,000万の物件を買って、
なんらかの形で不動産価格が上がり
売却時に8,000万で売り
3,000万の利益を得る。
1発バーンと大金が入ることが比較的に多いのかな。
これが不動産投資で言うキャピタルゲインです。
たったこれだけです！
え、こんな簡単なの？って思ったあなた。
今後のブログでも詳しく掘り下げるので
ここまで分かれば不動産投資の大枠をつかむ段階としては十分です(⌒∇⌒)
さてさて、ここまで理解できましたか(^^)/？
僕はまだ売却経験がありません。
今はひたすらインカムゲインを増やす動きをしています！
※ここでは税金や諸経費を一切考慮していません。
◆こういう不動産投資は気を付けて！
サラリーマンや属性の高いお仕事に就かれている方に読んでいただきたいです！
貯金や所得が多いと不動産投資やってみたら？と声をかけられることって多々あるかと思います。こんな物件あるよ？とか貯金を見せ金にフルローン（全額融資）で資産を手に入れられるよ！家賃保証（空室が出ても家賃が貰える）付いているから安心だよ！区分マンションに住宅ローンをあてて数十年手出しなく保有してキャピタルで利益得よう！みたいなお誘い
この類は全部シカトしてください！！！！
大事なことなのでもう一度言います。
この類は全部シカトしてください！！！！！！
まず、いい物件であれば自分で買います。（笑）
そして入口の一棟目にフルローンを引くと90％失敗します！
素人が言われたままフルローンで買うとどこかのタイミングで
デッドクロス（赤字になるタイミング）が必ず訪れます。
業者さんには、その前に売却しましょう。
と提案されるのですが、確実に売れますか？
長期融資をひいて現金が残る用に
マジックをかけていますが残債ほとんど減ってませんよぉ。
売るにしても残債残ってしまうぅ。
築年数が経ち入居者さんも入れ替わりいつの間にか家賃下落してるぅ。
家賃下落に伴い融資返済のほうが高くなってるぅ。
売っても地獄、持っていても地獄。身動き取れません。
こうなってしまった場合はあきらめて
損切り（損失を確定させること）するしかありません。
こんな感じで消えていくサラリーマン大家さん沢山います。
この世の終わりだ。。。
家賃保証？これはありがたい。安定してずっと家賃入りますね。
はい。
これ落とし穴です。
そんなものは相手の都合で簡単にやめることが出来ます。
または価格変更をされてローン金額が上回ります。
投資でマンション買っているのに毎月お金出てくやーん。
みたいな状況になります。
ゆってること違うじゃんかー！！
いえいえ、投資は自己責任です。こう言われてしまいます。
ちなみに、
住宅ローンを投資用にあてるのも不正融資です。
バレたら自分の首を絞めますよ。
やめることをお勧めします。
言われるままにやったのに。。。
とまぁ、少し怖い事を言いましたがリアルはこんな感じです。
何と言われても結局は自己責任の業界なんです。
では、どのような物件を買うのがいいのか下記で説明致します。
◆不動産屋さんじゃない僕が薦める不動産投資はこの２種類！
- 戸建て投資
- アパートマンション1棟投資
- 区分マンション投資
- 土地投資
- 民泊投資
上記5点がおおまかな不動産投資になると思いますが、
新規参入する場合、、、
結論、中古戸建て投資OR中古アパート1棟投資。この2択のみです！！！！
- マンション1棟をおススメしない理由
- 単純に初心者が多い部屋数をいきなり持って運用すると辛いから
- 季節の変わり目での退去にマジでびびるから
- 不動産業界のことを知らなさすぎると修繕等でカモられるから
- 維持費の高さ税金の高さにびびるから
- 区分マンションをおススメしない理由
- 単純に利益がでにくい
- 入居者が居なくても管理費修繕積立金その他経費が出ていく
- 銀行融資の足枷になりやすい
僕は、初めの数棟は頭金をしっかり入れて投資することをお勧めします。
始める前に最低700万は準備してください。
貯金が少ないなら規模の小さい戸建てを買い進める。
ある程度まとまった金額があるならアパート購入を検討してみる。
なんなら現金一括が1番リスクのない投資です。
あくまで僕個人の不動産投資の考え方は時間はかかるけど
ローリスクでこつこつと安全に資産を積み上げていくことです。
最初の1棟目はどんなに小さくても現金買いをおススメします。
以上をふまえて、なぜ戸建て投資アパート投資が良いのかご説明します。
- 中古戸建て投資がいい理由
- 安価に買える（現金一括でもいきやすい）
- 入居者がついたら比較的長期入居者が多い
- 個人管理もできる
- 比較的、指値が通りやすい
- 中古アパート投資がいい理由
- マンションより規模が小さいので不動産投資の仕組みを理解しやすい
- 修繕費用がマンションより安価
- 1棟目にちょうどいい価格帯の物件を見つけやすい
- 初心者でも目の届く範囲で運用が可能
- 出口戦略も比較的たてやすい
レバレッジ（第3者からのお金の借入）をかけて買い進める人も
もちろん沢山いますし、その方が利益を生む
スピード感は相当違うはずです。
ただレバレッジをかけると立ち止まることが出来なくなります。
物件を増やし続けるのがリスクヘッジになるので、
利回り（投資額から得れる見込み収益）が多少悪くても
一気に買い進めている人が多いのではないでしょうか。
自分に合った投資方法を探すのがいいと思います。
主にサラリーマンの方に僕のような投資方法が
向いているのではないかなと思います。
※民泊も物凄い利益率が取れるケースが
あるので悪い投資ではないですが
情勢に左右されやすい投資なので、
参入タイミング等はしっかり検討するのがいいと思います。
※土地活用は親族が資産として持っているのであれば
そこに駐車場を作るなり
アパートマンションを建てるのも有りです。
太陽光パネル、資材置場
トランクルーム等もいいと思います。
◆元サラリーマンの僕ですが、現在は不動産で安定収益を得ています！
- 築古戸建て 1戸
- 築古アパート 3棟 20室
全室満室所有しています。
内2棟1戸がノンレバ（借入なし）です。
1棟は信組さんから融資頂いております。
現在4棟目を検討中です。
基本的にレバレッジをかけていないので
ゆとりを持って投資が出来ています。
そして無担保の物件もあるので
銀行さん信金さんからの印象も比較的いいです。
法人としてはまだまだ微々たる収益ですが
人1人が暮らすのには十分な金額が入ってきます。
不動産投資の勉強をし始めたのは3年前で
1年半前に1棟目を現金で購入しました。
キャッシュが無くなるし、
これについては賛否両論あると思いますが
僕は間違ってないと確信しています。
今後も僕の細かい投資方法を記事にします。
